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年年尾的某一天，兰州安宁十里店街道的村民老李收拾好行囊，在天亮后出了门，清晨的街道伴着凉风，偶有相识的路过招呼，不慌不忙的他只是说道：进趟城。
永昌路中段一百货公司开业不久，老李兜兜转转前去，是为了给家里购置一些新玩意，他这次的目的地——“永百大楼”，是兰州开设最早的大型百货公司。
上世纪中叶，马三立先生改编的相声《买猴儿》已成经典，商品形形色色的“千货公司”，就是这段相声里各个段子的源头。相声里的故事直观表达了新中国快速发展的前提下，日益变化的消费者心理：“百货”恐怕不够，最好是“千货”、“万货”充盈耳目才好。
不知道当时定居在天津的马三立先生有没有想过，离祖籍永昌县多公里的兰州城里，熙熙攘攘的人群在哪里Shopping。
工业化浪潮盛启的那段时期，兰州人对商业的需求逐年上升，虽然“油盐酱醋果糖茶”是生活基础，但去较远的“城里”购物依然新潮，好比现在的小年轻们去VR娱乐中心，在虚拟现实里打游戏和看电影。商业中心基本就是城市核心，是那个年代的兰州人早已明了的道理。
时间绕过60多年，十里店成了主城区一隅、永百大楼成了记忆中的倒影，马三立先生口中的“千货公司”也已落伍，商业综合体遍布的兰州城一改当年的模样，商品玲琅满目的大型购物场，开始在城区不断拔起。
时代的发展伴随着人们需求的变化，如今的年青一代是兰州的消费主力，他们对商业的需求标准，已不再局限于柴米油盐酱醋茶。
01
年，商业地产品牌影响力不断上升的万达集团，在长春市建设了第一个万达广场——重庆路万达广场，这是“房改”政策后中国商业地产快速发展的表现之一。
此时的兰州既没有大型的商业综合体，也没有成熟的商业布局，兰州人民的钱包刚刚在“房改”政策后空瘪。但住房需求爆发的背后，是商业新需求开始的前奏，伴着新千年时代浪潮一同到来的各种变化，让兰州商业发展的原生动力更加充足。
年，兰州第一座万达广场选址雁滩。
兰州城关万达广场
兰州城关万达广场是兰州商业地产发展的一个重要节点，在此之后出现了越来越多的商业综合体项目，它们割据在兰州的房地产市场，和一个个拔地而起的楼盘相得益彰。
和60多年前的“永百大楼”一样，兰州城关万达广场开业后也引发了一阵购物热潮，去洋气的星巴克喝喝咖啡，去装修华丽的万达影城看看电影，或者去品牌门店里置换家电和服装，是之前很多兰州人没有过的体验。
兰州城关万达广场开业的这一年，城市新板块的开发势头还没集中爆发，在万达办公楼的楼顶向北望，或许刚好可以看见在青白石工作的塔吊。此时已经有很多大型商业综合体落地开建，但大多数都集中在城关区，且集中涌向早早成熟的西关十字和南关十字。
在商业建设的起步阶段，开发商更愿意将心血和资金倾注在成熟的地段，以占据价值洼地和减少风险，这是房地产市场上永恒的真理，但是时隔多年之后，兰州的商业布局却依然围绕着同一片地方，成为了高楼迭起的密林。
万达集团的进驻给兰州的商业环境带来了新鲜血液，但也是另一种现象的开端。
02
新的时代，新的需求，一样的购物热潮。
从商业综合体寥寥无几到遍地开花，兰州仅用了十年时间，但即便是选择多样化的现在，兰州人还是对新建的大型商业综合体依然有着独有的热情，近些年陆陆续续开业的商业中心，依然在吸引兰州市民的眼球。
不可否认的是，如今兰州新开业的商业综合体，正在新一轮的升级势头里建立“样本”，硬件设施的改变很直观：设计更多元、楼体更高、装修更豪华、体量更大、品牌更多，仅以建筑面积来看，年开业后引发热潮的兰州中心，体量就是兰州万达广场的1.5倍。
与商业升级伴行的，是兰州城镇居民不断升级的消费数据：年兰州城镇居民家庭恩格尔系数30.6%；年兰州城镇居民家庭恩格尔系数为28.4%，同比下降2.2%。
注：恩格斯系数是指食品支出总额占个人消费支出总额的比重，占比约小，消费力越强。
但我们可以发现一个现象：兰州目前大多商业综合体项目在硬件上都有了明显的升级，但在“软件”上却乏善可陈，最大的人流都聚集在吃、喝、玩上，高端品牌门店门可罗雀。
每一个商业综合体都应该有明确的客层和精准的定位，这是避免陷入同质化“怪圈”的根本。实际上，兰州的商业发展到现在的规模，高端品牌依然少见，即便引进了一些商业大品牌的综合体，品牌门店的体量、规模都不尽如人意。
纵观一线城市、新一线城市的发展规律，我们知道每个商业中心的内核都应有所不同，针对的客层、主打的内容也应该有差异，才能形成良性发展，品牌和业态都是其中的内核之一。
兰州本应辐射到更大范围、影响到更大圈层的商业综合体，变成了商业地产竞品，也让兰州的商业核心坍缩在同一片区域。
03
早已作古的老李没想到的是，他的儿孙如今购物，依然是要“进城”的。
目前兰州规划、在建和已开业的商业综合体，十有八九集中在早早成熟的几大商圈，商业综合体依附于成熟的人流量，在兰州主城区“激素式”促生。
这种“激素式”的促生所带来的后果是可以预想的：一方面，城市商业规模过于集中、中心面积有限、人口基数不大，于是商圈重叠、商业同质；另一方面兰州的有些区域并没有覆盖到商圈，这也是形成兰州商业综合体现状的原因之一。
放眼望去，兰州最为核心的商圈都交错连接，西关十字接驳南关十字和兰州西站，连接成了一个整体，但是坐落的其中的商业综合体、商场就像一排排青竹：嫩笋和老竹新旧交替，林间密度持续增加，穿行期间的人很纠结、很费力。
在商圈重叠、商业同质的大环境里，兰州不同区域商业资源的“贫富差距”很大，这也衍生出了一个段子里的状况：handhands,loudlouds（旱的旱死，涝的涝死）。
城关、七里河聚集的几大商圈，是兰州人流量最密集的区域，也是兰州商业综合体项目集中建设的热点区域。同样的，这里是兰州人消费的主战场，也是综合体项目争抢资源的高地，兰州的商业发展状况，正在步入高存量、同质化的状态。
商业数量、体量激增的背后，是竞争的残酷和隐隐现身的风险。
年的成都，经历了北京华联盐市口店、万象城Novo、仁和春天棕北店等百货商场的相继停业；GAP、优衣库、CA、ZARA等国际快时尚品牌闭店；Treat、Great等精品超市撤离等问题，这是城市商业发展过程中高存量、同质化下导致的结果。
显然，兰州很多商业综合体项目已经意识到了这一点，开始进行差异化的尝试，但更大的问题在于，兰州商业综合体项目的数量，仍在持续增加。
04
年3月，兰州东岗CBD控规修编方案公示。
即便在这个综合体“泛滥”的年代，每一次商业建筑群的规划还是会吸引眼球，近两年，兰州的商业建筑规划进入了大规模和大体量的时期，仅在年，就有兰州万达城、安宁中央商务区等大体量的项目签约或出台规划。
大量商业综合体集中拔地而起的兰州，人们能够进去消费的其实只是一小部分，除了近两年新规划的一些商业建筑群和签约的综合体项目外，大多数已经落地的项目都还在建设阶段。
新规划和签约的项目或许能够带来不一样的商业面貌，这是我们保有的希望之一，但把希望寄托在还未落地的一众项目上，显然不太现实。
目前，在各家商业综合体项目分食客层、拉动消费力的惨烈画面里，我们除了能看到综合体项目内业态、品牌引进的力不从心外，还能看到一点就是，他们针对的消费群体，都在面向同一类人群，这是未来兰州商业发展将面临的首要问题。
兰州人口的消费力在增长，但消费人口的增长速度远不及上商业体量的增加速度，同质化下相同的客层定位，必然会使各个综合体项目间争抢消费力的状况进入白热化阶段。
同时，更加明显的问题还在于，兰州的人口究竟能否支撑如此庞大的商业体量？
其实兰州的商业环境已经显露出疲态，即便是当初火爆一时的兰州城关万达广场，也逐渐褪去了当时的消费爆点，而如今开业运营、热度满满的兰州中心，和此前项目的预期也有差距。仅从楼体外貌、业态分布和品牌引进等方面，已无法根除兰州人的消费疲惫，而扩大化的商业体量，也在一步步消耗兰州的消费力。
在IP盛行、风格化火热的今天，越来越多城市的商业发展开始契合消费者需求，新的商业类型开始崛起，商业综合体的运营方式也开始转型，这对兰州来说具有一定的参考意义。
兰州商业的布局在同质化的时代求解，最终的指向还是如何增加消费力和满足消费需求，如果说户口开放正在解决消费人口增量问题的话，从“大而全”的商业综合体，转身到“小而精”的新商业类型，或许就是兰州商业发展的下一步。
